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▲高雄老字號「名貴大飯店」熄燈後，今年2月以1.85億元易主，上揚建設將改造成「裏山和樂齡莊園」。（圖／記者張雅雲攝）
記者張雅雲／高雄報導
「我們是用自己住的心態，去經營這個事業。」上揚建設董事長洪光佐一句話，道出跨足樂齡市場的原因。上揚建設2月以裏山永昌公司名義，砸下1.85億元買下高雄老字號「名貴大飯店」，將打造「裏山和樂齡莊園」，最快明年第1季營運，單人套房月租金初估4.5萬元。
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「名貴大飯店」位於苓雅區三多一路，為地上12樓大樓，屋齡31年，地坪131.59坪、建坪約1506坪，原有63間客房。飯店熄燈後，2023年曾以2.9億元委託出售，換算土地每坪約220萬元。根據實登顯示，今年2月該飯店舊址以1.85億元成交，換算土地單價約140.6萬元，買方則為上揚建設以裏山永昌公司名義入手。
洪光佐笑說，買下「名貴大飯店」其實是「無心插柳」，臺灣進入超高齡社會，加上少子化、子女外地工作，傳統家庭型態逐漸改變，但真正讓他看到需求的重點是「缺少人的相伴，飯喫起來也沒味道。」
▲「裏山和樂齡莊園」位於高雄三多一路，地處市中心成熟生活圈，周邊具公園、運動及醫療資源。（圖／記者張雅雲攝）
因此決定從蓋房子的建商首度跨進樂齡產業，用自己也會住的心態，將舊址打造為「裏山和樂齡莊園」，規劃89間房，1樓為交誼廳，2樓設置餐廳及廚房，頂樓規劃教室，另有KTV及休閒空間，有近4成面積作為公共設施，並提供每日健康管理，與大型醫院合作建立醫療連結。
洪光佐說：「收費尚未正式定案，初步規劃單人套房，每月約4.5萬元，包含三餐、課程及健康管理；若夫妻、姐妹或好友2人入住雙人套房，每人每月費用初估3萬多元。」最快明年第1季營運。
高雄市代銷公會理事長謝哲耀分析，該館位於三多一路，屬於市中心成熟生活圈，與傳統養生村多設於市郊不同，周邊已有公園、機能及醫療資源，對樂齡族而言，最大優勢是不用離開原有生活圈，子女探視也方便。
不過，謝哲耀表示，樂齡宅真正的門檻不只租金、硬體，而是後續餐飲、醫療連結及日常管理能否長期維持，以套房每月4.5萬元來看，市場接受度仍要觀察實際服務內容，「銀髮市場確實在成長，但最後比的仍是營運能力。」
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關鍵字： 樂齡宅 ﹑ 銀髮族 ﹑ 高雄 ﹑ 房市 ﹑ 建商 ﹑ 轉型 ﹑ 飯店改建 ﹑ 名貴大飯店 ﹑ 上揚建設
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1.85億買下名貴大飯店 高雄建商跨界搶攻「銀髮金礦」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲
說明事件的人事時地物與核心背景
高雄老字號「名貴大飯店」熄燈後，於今年2月以1.85億元成交，由上揚建設透過裏山永昌公司買下，預計改造為「裏山和樂齡莊園」，最快明年第1季營運。該建物位於苓雅區三多一路，為地上12層、屋齡31年的大樓，土地約131.59坪、建坪約1506坪，原有63間客房。飯店舊址2023年曾以2.9億元委託出售，當時換算土地每坪約220萬元；本次成交換算土地單價約140.6萬元。
改造後的樂齡莊園預計規劃89間房，近4成面積作為公共設施。1樓設交誼廳，2樓規劃餐廳與廚房，頂樓設置教室，另有KTV及休閒空間，並提供每日健康管理，與大型醫院建立醫療連結。收費尚未定案，初步規劃單人套房每月約4.5萬元，包含三餐、課程及健康管理；雙人套房若由夫妻、姊妹或好友入住，每人每月費用約3萬多元。
上揚建設跨足樂齡市場，背景在於臺灣進入超高齡社會，加上少子化、子女赴外地工作，傳統家庭照顧與陪伴模式逐漸改變。相較多數位於市郊的養生村，該案坐落高雄市中心成熟生活圈，周邊具備公園、運動、生活機能及醫療資源，長者不必離開熟悉環境，子女探視也較方便。不過，樂齡住宅能否獲得市場接受，關鍵不只在租金與硬體規格，更取決於餐飲品質、醫療合作及日常管理能否長期穩定維持。
上揚建設董事長洪光佐認為，臺灣進入超高齡社會，加上少子化與子女赴外地工作，傳統家庭陪伴功能逐漸減弱，銀髮族需要的不只是居住空間，更包括日常交流、健康照護與共同用餐。因此，公司以裏山永昌名義，用1.85億元買下高雄老字號名貴大飯店，首度跨足樂齡產業，預計改造成「裏山和樂齡莊園」。全案規劃89間房，近4成面積作為公共設施，並設置交誼廳、餐廳、教室、KTV及休閒空間，提供三餐、課程、每日健康管理，另與大型醫院建立醫療連結，最快明年第1季營運。
收費方面，單人套房每月初估4.5萬元；雙人套房若由夫妻、姐妹或好友入住，每人每月約3萬多元。相較該飯店2023年曾以2.9億元委託出售，本次成交價降至1.85億元；以地坪131.59坪計算，土地單價由當時開價約每坪220萬元，降至實際成交約140.6萬元，反映建商取得既有市區建物後，透過改造切入樂齡服務市場的策略。
高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出，該案位於苓雅區三多一路，與多設於市郊的傳統養生村不同，周邊已有公園、運動、生活機能及醫療資源，可讓長者留在熟悉生活圈，也方便子女探視。不過，他提醒，樂齡宅的競爭關鍵不只在租金與硬體，而是餐飲品質、醫療連結及日常管理能否長期穩定維持。以單人每月4.5萬元來看，市場接受度仍須視實際服務內容而定，建商跨界後的營運能力將是成敗關鍵。
上揚建設收購名貴大飯店並改造為樂齡莊園，反映高齡化、少子化與家庭照顧模式改變，正推動建商從住宅開發跨入長期營運型服務。相較一次性售屋，樂齡宅須持續提供餐飲、課程、健康管理及醫療連結，收入來源雖可望更穩定，但對人員配置、服務品質與成本控管的要求也更高。若營運模式獲市場接受，可能帶動更多業者評估將市區老飯店或既有建物轉型，為閒置不動產創造新的利用方向，也使建築業競爭從硬體規劃延伸至生活照護能力。
基地位於高雄市中心成熟生活圈，與多數設於市郊的養生村形成差異。住戶可延續原有就醫、運動、購物及社交習慣，子女探視也較便利，有助降低長者搬遷後與熟悉環境脫節的不安。近四成面積規劃為公共設施，亦凸顯此類產品不只是提供住所，而是透過共餐、課程與休閒空間回應長者陪伴及人際互動需求。若能形成穩定社羣，可能提升銀髮族對集中式樂齡居住的接受度。
不過，單人套房每月初估約四萬五千元，即使包含三餐、課程及健康管理，仍較偏向具一定經濟能力的族羣，市場規模與入住意願有待實際營運驗證。飯店改建雖可利用既有房間及公共空間，仍須面對高齡者安全、無障礙動線與照護需求等挑戰。長期而言，成敗關鍵不在建物交易價格或裝修規格，而在餐飲、醫療合作及日常管理能否穩定維持；若服務落差過大，也可能削弱消費者對樂齡宅品牌與整體市場的信任。
上揚建設收購名貴大飯店並改造為樂齡莊園，反映臺灣進入超高齡社會後，住宅業者正從「蓋房、賣房」跨向長期居住服務。相較從零興建，舊飯店原有客房、餐飲及公共空間，具備改造成樂齡住宅的基礎條件；而基地位於高雄市中心成熟生活圈，鄰近公園、運動與醫療資源，也有別於傳統養生村多設於市郊的模式。對仍重視社交、生活便利性及家人探訪的銀髮族而言，不必離開熟悉環境，可能成為重要吸引力。
不過，樂齡宅並非單純把飯店翻修、增加健康管理就能成功。單人套房月租初估約4.5萬元，雖包含三餐、課程及健康管理，但消費者仍會比較餐食品質、活動安排、醫療合作、照護銜接及人員穩定度。近四成面積規劃為公共設施，也意味營運方必須透過具吸引力的日常活動，讓空間真正促進住戶交流，回應業者所觀察到的陪伴需求，而非僅提供住宿。
從房地產角度看，該案也呈現老舊旅館轉型的另一種可能。面對旅宿市場變化與建物老化，若區位、格局及消防等條件適合，改造成樂齡居所可延續資產價值。然而，建商擅長的是開發與工程，餐飲、健康管理及住戶關係則屬持續性服務，兩者需要不同能力。未來市場是否買單，關鍵不只在銀髮人口增加，更在於業者能否長期維持服務品質，並讓租金與實際體驗相符。
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1.85億買下名貴大飯店 高雄建商跨界搶攻「銀髮金礦」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲
分析影響、風險與後續觀察方向
第 1 節【評論導言與問題診斷】
高雄老字號名貴大飯店熄燈後，由上揚建設透過裏山永昌公司以1.85億元買下，預計改造為「裏山和樂齡莊園」，這筆交易不只是飯店資產易主，也反映建商面對超高齡社會時，開始將目光由住宅開發轉向長期照護與生活服務。相較於2023年曾以2.9億元委託出售，本次成交價格明顯降低，既讓買方取得市中心既有建物，也提供改造為樂齡住宅的成本空間。然而，從63間客房重新規劃為89間房，並將近四成面積配置為交誼、餐飲、教室、KTV及休閒空間，代表這項投資的核心已非單純提高坪效，而是嘗試用公共生活與服務內容創造入住價值。
此案抓住的主要需求，並不只是高齡者需要住所，而是少子化、子女外地工作及家庭支持弱化後，長者可能面臨的孤獨、健康管理與生活連結問題。基地位於三多一路成熟生活圈，周邊已有公園、運動與醫療資源，長者不必為入住而遠離熟悉的城市環境，子女探視也較便利，確實與多位於市郊的傳統養生村形成差異。換言之，「在地安老」與社交陪伴，纔是這個案子最值得觀察的產品定位，而不只是把舊飯店換上樂齡宅名稱。
問題在於，建商擅長的是取得土地、整合設計與興建空間，樂齡事業真正考驗的卻是每日餐飲、人員服務、健康管理、醫療轉介及突發狀況處理。這些工作具有高度持續性，無法在完工交屋後結束，也不能只靠硬體規格建立信任。單人套房月租初估4.5萬元，雖包含三餐、課程與健康管理，但市場是否接受，仍取決於服務是否具體、穩定且可被檢驗；與大型醫院建立連結，也不等於館內已具備完整醫療照護能力，相關責任邊界必須清楚。
因此，這樁跨界投資揭示的「銀髮金礦」，其實不是人口老化自然帶來的保證獲利，而是一門重營運、重人力、重信任的長期生意。最快明年第1季營運只是起點，後續入住率、住戶留存、服務品質及成本控制，才會決定舊飯店活化能否成為可持續的樂齡模式，也將檢驗建商所稱「用自己住的心態」能否轉化為制度化的照顧能力。
名貴大飯店以1.85億元成交，較2023年委託出售的2.9億元明顯降低，表面上是建商取得市中心既有建物的價格優勢，實際上更關鍵的是用途轉換。原有63間客房的飯店將改為89間樂齡套房，並把近四成面積留給交誼、餐飲、教室、KTV及休閒設施，顯示上揚建設買下的並非單純土地或旅館，而是一個可縮短開發期程、快速切入高齡服務市場的營運載體。相較從零開始興建，既有飯店本就具備住宿、公共空間與垂直動線等條件，但屋齡31年，後續仍須面對消防、無障礙設施、機電系統及高齡友善動線的整建考驗。
這項投資也反映建商角色正由一次性的房屋銷售，轉向長期持有與持續服務。單人套房月租初估4.5萬元，包含三餐、課程及健康管理，收入模式類似住宿、照護與社羣服務的組合；能否成立，不能只看房間出租率，還要計算餐飲人力、健康管理、活動安排、設備維護及醫療合作等長期成本。建商熟悉土地、工程與空間規劃，卻未必天然具備照顧服務及日常營運能力，因此「用自己住的心態」可以成為產品設計起點，卻不能取代制度化管理、專業人員與穩定服務品質。
選址則是「裏山和樂齡莊園」與傳統郊區養生村最大的差異。三多一路位於成熟生活圈，周邊已有公園、運動及醫療資源，住戶不必為入住而切斷原有社交關係，子女探視也較便利。這正回應高齡者不只需要居住安全，更需要陪伴、熟悉環境與日常參與的需求。不過，每月數萬元的支出仍鎖定具一定經濟能力的族羣，市場規模不能只從高齡人口增加推估。最終競爭關鍵將不是豪華裝潢或市中心門牌，而是入住後的生活品質是否足以支撐價格，並讓住戶與家屬持續信任。
第 3 節【風險評估】
「裏山和樂齡莊園」最大的風險，不在於是否能完成改建，而在於建商能否長期經營高度仰賴人力與服務品質的樂齡事業。上揚建設過去以住宅開發為本業，首度跨足樂齡產業，必須重新建立餐飲、健康管理、活動安排、住戶關懷及緊急應變等營運能力。這些服務需要穩定的人員配置與跨專業協作，無法像建案完工後一次交付；若合作醫院的連結僅停留在轉介層次，或照護與健康管理未能符合住戶及家屬期待，即使硬體新穎，也可能影響入住率、續住意願與品牌信任。
其次，價格與客羣規模仍有不確定性。單人套房初估每月四．五萬元，雖包含三餐、課程及健康管理，但對多數家庭而言仍是長期且持續的支出。雙人入住後每人費用較低，可能提高夫妻、手足或好友共同入住的吸引力，但實際接受度仍取決於服務內容、房間條件、醫療支援及契約安排是否足以支撐價格。市中心地點具有不必離開原生活圈、交通便利及方便子女探視等優勢，卻也代表其競爭對象不只郊區養生村，還包括居家照顧、一般租屋搭配外部服務，以及其他都會型樂齡住宅。
硬體改造同樣不能低估。原建物屋齡三十一年，原有六十三間客房，改造後規劃八十九間房，並將近四成面積作為公共設施，空間配置、動線、無障礙設計、消防避難與設備更新都會直接影響工程成本及預定營運時程。飯店格局雖有利於快速轉型，卻未必完全符合長者長住、照護與緊急救援需求；若改建期間出現追加工程或法規審查延宕，最快明年第一季營運的目標便可能承壓。
此外，以較原委售價格低的金額取得資產，雖降低前期購置負擔，不等於整體投資風險同步下降。樂齡住宅的收入仰賴穩定入住率，但餐飲、人員、維護及健康管理等成本具有持續性；初期若招租速度不如預期，現金流壓力將比一般住宅銷售更長。整體而言，此案具備市中心成熟生活圈與既有建物再利用的條件，但真正的考驗是服務能否標準化、人才是否穩定，以及營運承諾能否多年維持。
第 4 節【應對建議與後續觀察】
上揚建設跨足樂齡住宅後，首要課題並非房間能否如期改裝完成，而是能否建立可長期維持的服務體系。原飯店具備市中心區位、既有建物與公共空間等條件，周邊亦有公園、運動及醫療資源，但樂齡莊園的核心價值仍在餐食品質、健康管理、緊急應變、活動安排及醫療轉介是否穩定。業者應在正式營運前清楚揭露服務項目、照護界線、收退費方式與突發狀況處理流程，並釐清與合作醫院之間的實際連結內容，避免消費者將一般樂齡住宅誤認為可提供完整醫療或長期照顧服務。
每月約四點五萬元的單人套房費用，雖已包含三餐、課程及健康管理，市場仍會進一步比較房間條件、公共設施使用方式、人員配置與服務頻率。對有意入住者及家屬而言，不宜只看市中心地段與硬體規劃，還應確認契約年限、費用調整機制、入住資格、健康狀況改變後的安置方式，以及是否能持續負擔相關支出。若業者希望降低初期決策門檻，可透過試住、公開參訪或完整服務說明，讓潛在住戶實際評估生活節奏與社羣互動是否符合需求。
後續觀察重點，除了最快明年第1季能否順利營運，也包括八十九間房的入住速度、住戶續住情形，以及四成公共設施是否真正轉化為穩定的活動與陪伴。此案由建商購入熄燈飯店再利用，反映超高齡、少子化與家庭支持型態改變下的新需求，也可能成為市區閒置旅館轉型的參考案例。然而，建築開發能力不等同樂齡服務能力，若餐飲、人力、健康管理與醫療連結無法長期落實，再好的區位也難以形成競爭優勢。反之，若能建立透明契約、穩定團隊及可被檢驗的服務品質，纔有機會把一次性的資產改造，轉為可持續經營的銀髮居住模式。